Propuesta de Tesis

1.-TITULO de TESIS:

“ EVALUACIÓN EMPÍRICA DEL IMPACTO DEL ACCESO NORTE Y EX RUTA 8 ( TRIANGULO DE ORO) –PARTIDO DE PILAR EN EL VALOR DE LAS PROPIEDADES.”

2.PROPOSITO:

· Analizar el Gradiente de Renta para la ciudad de Pilar –centro, y las localidades vecinas de La Lonja y Del Viso; y el efecto sobre el valor de las propiedades que tienen estas dos grandes vías que interconectan estas localidades entre si, y con el centro ppal del área metropolitana (GCBA).

· Sería de esperar que el valor de las viviendas tanto en La Lonja como en Del Viso declinaran a medida que nos alejamos de alguna de las grandes vías, manteniendo constante la distancia al centro.

· Es de esperar que las viviendas cercanas al Acceso Norte tengan un incremento adicional respecto que al de ex Ruta 8.

· Queda por verificar de la experiencia si existe algún impacto negativo de la distancia de la vivienda a las vías de acceso, y si esos valores son iguales, o distintos para las localidades involucradas.


3.-METODOLOGIA Y DATOS A UTILIZAR:

· El rol de la “accesibilidad” al lugar central o CBD, considerado como determinante en el valor de la propiedad ha sido el eje central en la literatura de la economía urbana. Los modelos de Muth y Mills, simplifican la noción de “ubicación”, asumiendo que el punto de destino para los residentes suburbanos es el CBD y que los costos del transporte por unidad de distancia son los mismos para todas las localizaciones suburbanas. Esto supone una predicción que la renta del suelo y la densidad ocupacional deben disminuir con la distancia y por consiguiente con el costo del transporte ( modelo monocentrico ).

· Como estamos en presencia de un sistema de vías de acceso que podemos considerar “radial”, la estructura espacial de Renta cambia. Así las rentas de viviendas ubicadas sobre grandes vías de acceso o próximas a ellas comienzan a aumentar con un gradiente de renta fuera del CBD.

· La forma frecuente de medir el impacto de una vía de acceso es analizar los precios de venta de las propiedades cercanos a esta vía.

· LA HIPÓTESIS BASICA : verificar si las propiedades cercanas a estas grandes vías de acceso tienen mayor valor que si no lo estuvieran.

· Se analizará: a.-el impacto de la proximidad al centro de Pilar en el valor de las propiedades (precio de venta)
b.- el efecto de la cercanía a una vía de acceso ( Acceso Norte- Ex Ruta 8 ), en el valor de las propiedades y obtener el gradiente de renta de las vías mencionadas ).
c.- como se depende de la vía de acceso para llegar al trabajo, escuela, etc y como se valoran los servicios localmente asociados a esas mismas vías.
d.- Sería interesante verificar si el impacto de estas dos vías de acceso, especialmente el eje Acceso Norte impacta negativamente en el precio de las propiedades en Pilar Centro.

· El marco conceptual para analizar el efecto accesibilidad en las teorías de la localización urbana desarrolladas por Alonso ( 1964) Muth ( 1969) y Mills ( 1972). Estas sugieren que el transporte define el patrón de acceso espacial urbano y la accesibilidad determina el valor del suelo. Al tomar las decisiones de localización, los agentes compiten por las ubicaciones intercambiando consumo de vivienda contra costos de cambiarse al centro urbano. A mayor cercanía al centro, mejor acceso y mayor la renta ofrecida. Sería entonces de esperar una curva con pendiente negativa.

· Aplicando este razonamiento de análisis, esperaríamos encontrar dos conjuntos diferentes de patrones de accesibilidad y curvas de bid-rent: ( oferta de renta )
1.- Efecto accesibilidad del sistema en general relacionado al acceso al centro urbano.
( si es chico, el impacto de cercanía seria bajo: llegar al CBD es la razón ppal de utilizar la vía de acceso).
2.- Efecto accesibilidad al sistema ( distancia a la vía de acceso).
Las vías de acceso serían ubicaciones centrales y los agentes competirían por estar cerca de éstas. El nivel de accesibilidad al centro urbano dependerá entonces no solo de la distancia al centro, sino de la distancia a la vía de acceso.

Se considera utilizar una estimación de función de precios hedónicos corriente. Es necesario aplicar regresiones hedónicas para estudiar las contribuciones de las distintas características al precio de un bien compuesto???? ( ver con Alejandra Clemente ).

DATOS A UTILIZAR:

· Precios de viviendas y terrenos ( residenciales ) ofrecidos en venta en la ciudad de Pilar Centro, y localidades de la Lonja, Del Viso e intermedias. Se esperarían contar aprox. Con 400 observaciones ( verificar esto si puede ser menor ).


4.-REFERENCIA EN LA LITERATURA:

Alonso. W.( 1964 ) Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Cambridge, MA: Haward University Press.
Mills. E.S ( 1967 ). “Transportation and Patterns of Urban Development” American Economic Review.pp 197-210.
Muth, R.F (1969). Cities and Housing: the Spatial Pattern of Urban Residential land Use. Chicago. IL: The University of Chicago Press.