1.-TITULO:
“ EVALUACIÓN EMPÍRICA DEL IMPACTO DEL ACCESO NORTE Y EX RUTA 8 EN EL VALOR DE LAS PROPIEDADES.”EN EL TRIANGULO DE ORO–PARTIDO DE PILAR”
2.PROPOSITO
Analizar el Gradiente de Renta para la ciudad de Pilar –centro, y las localidades vecinas de La Lonja, Acc. Del Viso; Zona Km 50 y el efecto sobre el valor de las propiedades que tienen estas dos grandes vías que interconectan estas localidades entre si, y con el centro ppal del área metropolitana (GCBA).
Sería de esperar que el valor de las propiedades declinaran a medida que nos alejamos de alguna de las grandes vías, manteniendo constante la distancia al centro.
Es de esperar que las propiedades cercanas al Acceso Norte tengan un incremento adicional respecto que al de ex Ruta 8.
Queda por verificar de la experiencia si existe algún impacto negativo de la distancia de las propiedades a las vías de acceso, y si esos valores son iguales, o distintos para las localidades involucradas.
2. HIPOTESIS CENTRAL
a.-el impacto de la proximidad al centro de Pilar en el valor de las propiedades (precio de venta gradiente de renta tradicional).
b.- el efecto de la cercanía a una vía de acceso ( Acceso Norte y Ex Ruta 8 ), en el valor de las propiedades y obtener el gradiente de renta de las vías mencionadas ).
Verificar si las propiedades cercanas a estas grandes vías de acceso tienen mayor valor que si no lo estuvieran.
3.-MARCO CONCEPTUAL PROPUESTO:
Vía de Acceso: Una Vía de acceso a la ciudad mejora la accesibilidad a la misma. Este efecto en la accesibilidad debería ser capitalizado en los valores de las propiedad indicado por los precios o alquileres( renta). Las diferencias de precio deberían aparecer solo si una ubicación tiene ventajas en el acceso al CBD cuando los individuos pueden elegir el lugar de empleo y de la vivienda.
Así, las ubicaciones que tienen ventajas específicas en el transporte que no pueden ser duplicadas en otro lugar, tales como la proximidad a una autopista o estación de tren, deberían tener mayores rentas que ubicaciones a distancias similares del CBD. Por lo tanto, medir el precio a niveles de renta asociados con la proximidad a esta vía de acceso no daría información cuantitativa de la magnitud de la influencia de esta vía en el precio del suelo.
Existe literatura que trata de estimar estos efectos, modelando el precio de venta de los terrenos relacionado a la proximidad a las vías de acceso.
El marco conceptual para analizar el efecto accesibilidad, se basa en las teorías de la localización urbana desarrolladas por Alonso ( 1964) Muth ( 1969) y Mills ( 1972). El rol de la ubicación (o accesibilidad al lugar de empleo) como el mayor determinante del valor de las propiedades ha sido el eje central en la literatura de la economía urbana. Los modelos urbanos pioneros de ciudad monocéntrica de Muth (1969) y Mills (1967) simplificaron la noción de ubicación asumiendo que el punto de destino para los residentes suburbanos es el CBD (Central Business District) y que los costos de transporte al CBD por unidad de distancia son los mismos para todas las localizaciones suburbanas. Estos supuestos llevan a las predicciones bien conocidas de que la renta (de la tierra) y la densidad poblacional deben decrecer con la distancia (y, por consiguiente, con el costo de transporte) desde el CBD. Este modelo monocéntrico fue adecuado para la descripción de muchas ciudades hasta el advenimiento de un sistema de vías de acceso radial. Con el advenimiento de dicho sistema, la estructura espacial de rentas comenzó a cambiar. Las rentas de las propiedades ubicadas sobre las grandes vías de acceso, o próximas a ellas, comenzaron a aumentar, formando un gradiente de renta fuera del CBD. Un ejemplo de esto es el encontrado por Voith (1991), quien nota que la proximidad a una autopista o estación de tren suburbano produce mayores rentas que ubicaciones a distancias similares del CBD pero lejanas de las vías de acceso. La forma frecuentemente utilizada para medir el impacto de una vía de acceso es examinar los valores de las propiedades (o precios de venta) en el mercado de propiedades cercano a esta vía. Las diferencias de precio deben aparecer sólo si una ubicación tiene ventajas en el acceso al CBD cuando los individuos pueden elegir el lugar de empleo y de la vivienda. Las ubicaciones que tienen ventajas específicas en el transporte que no pueden ser duplicadas en otro lugar, tales como la proximidad a una autopista o estación de tren deberían tener mayores rentas que ubicaciones a distancias similares del CBD. Por lo tanto, medir el precio o niveles de renta asociados con la proximidad a esta vía de acceso nos daría información cuantitativa de la magnitud de la influencia de esta vía en el precio de la propiedad.
Existe mucha literatura que trata de estimar estos efectos modelando el precio de venta de las propiedades relacionado a la proximidad a las vías de acceso. Estas sugieren que el transporte define el patrón de acceso espacial urbano y la accesibilidad determina el valor del suelo. Al tomar las decisiones de localización, los agentes compiten por las ubicaciones intercambiando consumo de vivienda contra costos de cambiarse al centro urbano. A mayor cercanía al centro, mejor acceso y mayor la renta ofrecida. Sería entonces de esperar una curva de renta ( bid-rent ) con pendiente negativa.
Aplicando este razonamiento de análisis esperaríamos encontrar dos conjuntos diferentes de patrones de accesibilidad y curvas de bid-rent. ( curva de renta):
a.-El efecto accesibilidad del sistema en general relacionado al acceso al centro urbano a través del sistema.
b.-El efecto accesibilidad al sistema, es decir, la distancia a la vía de acceso.
Las vías de acceso se convierten ahora en “ubicaciones centrales” y los agentes competirán por estar cerca de estas. Luego, esperaríamos una curva de bid-rent con pendiente negativa. Por lo tanto, el nivel de accesibilidad al centro urbano depende no solo de la distancia al centro, sino también de la distancia a la vía de acceso.
Notemos que, el efecto accesibilidad al sistema es condicional al efecto accesibilidad del sistema. Es decir, si el efecto del sistema es pequeño no esperaríamos encontrar un gran impacto de la cercanía a los caminos, porque llegar al centro urbano es la razón principal para utilizar la vía de acceso. En otras palabras, los consumidores, estarán dispuestos a ofertar un mayor precio para estar cerca de los caminos solo si valúan la presencia del sistema. Algunas de las razones por las cuales éstos pueden valorar el sistema podrían ser:
que algunos de los miembros de la familia dependan de la vía de acceso para llegar al trabajo, escuela, comercios, etc.,
que valoren los servicios localmente asociados a las vías de acceso.
De hecho, en este caso, estas razones parecen verificarse ya que sobre los caminos se concentra la mayor actividad comercial y administrativa de gran nivel de consumo en el distrito, que trasciende la escala meramente local. Por otro lado las actividades de los habitantes que viven en las localidades de Derqui, La Lonja, Del Viso, para poder acceder al centro de Pilar deben acceder forzosamente por el acceso norte o la ex Ruta 8.
4.-METODOLOGIA Y DATOS A UTILIZAR:
Este estudio empírico se realiza utilizando modelos de Precios Hedónicos para aislar las contribuciones de la accesibilidad, controlando por las influencias de otros factores como atributos específicos de la propiedad y de su entorno. La organización específica del trabajo es la siguiente:
A: Descripción de los datos, variables y fuentes de información consultadas.
B: Estimación del modelo de precios hedónicos tradicional.
C: Análisis del impacto de las vías de acceso sobre el precio de las propiedades en la zona de Acc.Del Viso, Tortuguitas, La Lonja, Acceso a Derqui., Zona Km 50.
D: Conclusiones.
E: Anexo: se utilizarán los datos disponibles para verificar el resto de los resultados del modelo de Alonso, Muth y Mills.
A.- Descripción de datos a utilizar
Precios de propiedades ( residenciales ) ofrecidos en venta en la ciudad de Pilar Centro, y localidades de la Lonja, Acc. Del Viso ,Tortuguitas, Acc. a Derqui, Zona Km 50. Se esperarían contar aprox. Con 300 observaciones .Estos valores se corresponden a los vigentes desde Noviembre de 2009, medidos en dólares estadounidenses.
La característica particular de Tortuguitas, Acc. Del Viso, La Lonja, y acceso a Derqui, es que se tratan de localidades residenciales predominantemente, pero con concentración de actividades comerciales, administrativas, de servicios y escasamente industriales, en las proximidades de las vías de acceso motivo de este trabajo. No obstante muchas actividades que desarrollan los habitantes de estas localidades tienen destino en Pilar centro.
La fuente de datos es el S.O.M ( Servicios de Oferta Múltiples ) www. SOM.com.ar y ARGENPROP, buscador inmobiliario,www.argenprop.com.ar. Ambas reúnen información de 15 Inmobiliarias de primer nivel que desarrollan actividad en la zona. Se incluyen datos de inmobiliarias locales de cada una de las localidades.La cantidad de observaciones detectadas fueron:
70 en Pilar Centro y alrededores.
35 en Acceso a Del Viso.
60 en Zona Km 50.
65 en Tortuguitas.
40 en La Lonja.
30 en Acc. Derqui.
Adicionalmente se cuenta con información de la Dirección de Catastro Económico Municipal, que permite obtener información más completa y veraz acerca de la característica de las propiedades. Se podrá contar con valuaciones fiscales, tipo de construcción, superficie real cubierta, etc.
B.-Estimación de la Función de Precios Hedónicos tradicional.
Se estimará una función de precios hedónicos tradicional. Las regresiones hedónicas son utilizadas para estudiar las contribuciones de las distintas características al precio de un bien compuesto. ( Rosen 1974).Siguiendo a autores como Sheppard ( 1999),”uno puede razonablemente acertar que un principio central de la economía urbana es que el precio del suelo variará con la ubicación, y que esta variación en el precio del suelo, es lo que causa los distintos usos e intensidades del uso del Suelo.” Como conclusión, el mismo autor sostiene que los modelos hedónicos deberían incorporar, explícita o implícitamente, variables para el tamaño de la tierra y una variable para identificar la ubicación del lote.
La teoría económica no especifica la forma funcional de la ecuación hedónica. Sin embargo, varios trabajos encuentran que la relación entre el precio de los terrenos y la Distancia al CBD y otras variables de control son generalmente no lineales.
La literatura en precios hedónicos y, en particular, para el mercado de propiedades es extensa. Muchas características como la ubicación (i.e., distancia al centro, o a áreas de trabajo o comerciales), barrio y características naturales han sido identificadas como determinantes importantes del valor de las residencias (ver Freeman (1992) o Palmquist (1991) para una revisión de esta literatura). De hecho, siguiendo a Sheppard (1999) “uno puede razonablemente acertar que un principio central de la economía urbana es que el precio de la tierra variará con la ubicación, y que esta variación en el precio de la tierra es lo que causa los distintos usos e intensidades del uso de la tierra”. Como conclusión dice que los modelos hedónicos deberían incorporar, explícita o implícitamente, variables para el tamaño de la tierra y una variable para identificar la ubicación del lote. Por lo tanto, en el modelo que aquí se propone, incluimos variables de ubicación de la vivienda, de características de la propiedad (tamaño, tamaño del lote, antigüedad, etc.) y de características del barrio (por ejemplo si se encuentra en acceso a Del Viso o La Lonja, Km 50, acceso a Derqui, etc). La teoría económica no especifica la forma funcional de la ecuación hedónica. Sin embargo, varios trabajos encuentran que la relación entre el precio de las propiedades y la distancia al CBD y otras variables de control son generalmente no lineales. Por lo tanto, el modelo que proponemos es el log lineal siguiente
Modelo propuesto:
Log Precio =α1 + β1distPilar + β2DelViso + β3Tortuguitas + β4LaLonja + β5Derqui +
β6Km50 +β7Ubicac.+β8FF+ β9MIX + β10COM + β11Sup.Lote + β12 Gas+
β13Cloa.+β14 Pav.+ β15 Sup.Cub + µ (1)
Donde la definición de las variables involucradas en el modelo propuesto son:
β1distPilar:variable distancia al centro.
Β7Ubicac. :variable dummy que toma el valor 0 si la propiedad está ubicada en esquina y 1 si se ubica en otro sector de la manzana.Los expertos en temas inmobiliarios suelen asignar un mayor valor por m2 a los terrenos ubicados en las esquinas, por lo que el signo esperado de esta variable es negativo.
Β8FF : variable que toma en consideración la relación frente-fondo de los terrenos.Ejemplo lote 10x30 coef: 1. Lote 6,00 x 40.00: coef.= 0.699. etc.
β9MIX : variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad está ubicado en zona comercial o apto comercial y 0 si se encuentra en otra zona. Esta variable busca captar el efecto sobre el precio de los terrenos de la invasión de las actividades comerciales en un área preferentemente residencial. Estas áreas se desarrollan en respuesta a la demanda de proximidad de servicios de ciertos conglomerados residenciales. Se trata de zonas de grandensidad poblacional y altos ingresos en los que parte del suelo se destina al uso comercial.
Β10COM : variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad está ubicado en zona comercial según zonificac. municipal y toma valor 0 si no pertenece a la misma. Tanto para la variable MIX como para la COM es de esperar que el precio del m2 sea mayor si el terreno se ubica en alguna de esas zonas.
Β11Sup.Lote :superficie del lote medida en m2. Se espera que el precio del lote por m2 disminuya a medida que aumente el tamaño dl terreno.
Β15Sup.Cubta :referida a la superficie cubierta de la propiedad.
La estimación del Modelo: se realizara con el método de mínimos Cuadrados Ordinarios.
Relación precio de la propiedad, distancia al centro:
Lo que se espera de esta relación sería que cuanto más lejos estamos del CBD, menor es el precio del terreno. Ello implica que el coeficiente de la variable deberá ser significativo y negativo. Habrá que verificar como disminuye ese valor y a partir de que distancia. Esta relación es no lineal.
La interpretación detrás de un gráfico de gradiente de renta seria el siguiente: la caída en el precio del suelo por alejarme una cuadra adicional del CBD, es mayor cuanto más cerca estamos del CBD; o lo que es lo mismo, alejarme una cuadra adicional cuando la distancia al CBD es grande provoca una caída en el precio cada vez menor.
Alternativamente, podemos ver esta no linealidad modificando la regresión planteada:
Log Precio =α1 + α2distPilar + α3DelViso + α4Tortuguitas + α5LaLonja + α6Derqui +
α6Km50 +β1(Del Viso*dist.Pilar).+β2(Tortuguitas*dist Pilar)+
β3(La Lonja*dist.Pilar) + β4( Derqui*dist.Pilar) + β5(Km 50*dist.Pilar)+
β12 Gas + µ (2)
Al considerar los efectos de interacción entre las dummies ( Del Viso, Tortuguitas, La Lonja, Derqui, Km 50) y la Variable CBD Pilar, se podría hallar las gradientes de renta para la distancia al centro para las submuestras (Pilar, Del Viso, Tortuguitas, La Lonja, Derqui, Km.50).
En un grafico de relacion Precio-Distancia, debería esperar encontrarse un gradiente de renta para cada submuestra, La hipótesis de que el gradiente disminuye con la distancia estaría indicando que el mayor gradiente( en valor absoluto) sería el de Pilar .Conforme lo esperado, todos los gradientes deberían ser significativos y negativos. También se verificará que el gradiente es decreciente con la distancia.
C.- Análisis del Impacto de las vías de acceso sobre el precio del suelo, en Del Viso, Tortuguitas, La Lonja, Acc.Derqui, Zona Km 50.
Aquí lo que se trata de determinar es el impacto potencial de las vías de acceso-corredores ( Acceso Norte y Ex Ruta 8 ) sobre el valor de las propiedades, manteniendo constante las otras variables de influencia. Concretamente lo que se tratará es de medir el impacto de la cercanía a las dos grandes vías de acceso a la ciudad de Pilar. Para ello se correrá el modelo de precios hedónicos planteado, para la muestra de terrenos en Del Viso, Tortuguitas, La Lonja, Derqui; y Km 50, incorporando la variable dist-cam ( mide la distancia en cuadras del lote observado hasta el camino más cercano. Adicionalmente se incluye la variable cent que corresponde a la dummy que toma valor 1 si el corredor más cercano es Acceso Norte y 0 si el corredor es Ex Ruta 8.
Log Precio =α1 + β1distPilar + β2Dist-Cam + β3Acc-Norte + β4Ex Ruta8 +
β7Ubicac.+β8FF+ β9MIX + β10COM + β11Sup.Lote + β12 Gas +
β13Cloa.+β14 Pav.+ β15 Sup.Cub + µ (3)
Que esperaríamos de la interpretación de estas variables?
Dist-cam: debería ser significativa y negativa. Esto indicaría que a mayor distancia de los corredores, menor será el valor de los terrenos, controlando por el resto de las variables. El alejarse una cuadra adicional de algún corredor se reduciría el precio del mismo.
También deberíamos ver si es mayor el impacto por la cercanía a los corredores con respecto al del CBD Pilar ( ver magnitud).
Cent: debería ser significativa y positiva. Esto indicaría que el valor de un lote cercano al corredor, es mayor que el de un lote cercano a Ex Ruta 8, controlando por el resto de las variables. Debería observarse aquí como influye el tema de la congestión. Si representa un menor costo de commuting a Pilar, incrementando el valor de la propiedad.
D.- CONCLUSIONES
El trabajo,debiera de brindar evidencia empírica a favor del modelo de Alonso-Muth y Mills. Debiera reflejar la importancia de las vías de acceso a la ciudad del Pilar.Los resultados deberán ser consistentes con la hipótesis inicial de que las propiedades situadas sobre las grandes vías de acceso tienen mayor precio que las ubicadas lejos de ellas. Se debiera verificar además si el CBD, continúa ejerciendo una influencia dominante en el valor de las propiedades a pesar del impacto emergente de los sistemas de transporte.
Por otro lado resultaría interesante ver si existe algún impacto negativo de la distancia a las vías de acceso a la ciudad de Pilar en el valor de las propiedades de las zonas analizadas y si es coincidente con el impacto negativo de la distancia al centro de la ciudad en el valor de las propiedades ubicadas en Pilar.
E: Anexo
Comprende el testeo de las predicciones del modelo de Alonso-Muth y Mills
5.-BIBLIOGRAFIA :
Alonso, W. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Cambridge, MA: Harvard University Press.
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Freeman, A. (1993). The Measurement of Environmental and Resource Values: Theory and Methods. Washington, DC: Resources for the Future.
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Hurd, R. M. (1903 (1924)). “Principles of City Land Values”. New York: Record and the Guide, pp. 13–15.
Mills, E. S. (1967). “Transportation and Patterns of Urban Development”. American Economic Review, pp. 197–210.
—(1972). Studies in the Structure of the Urban Economy. Baltimore, Maryland: Johns Hopkins University Press.
Meloni, Osvaldo (1998) Estudio Econométrico de los determinantes de los precios de la tierra urbana en las principales ciudades de la Provincia de Tucumán. Informe elaborado para Agrimensores del Tucumán S.H. e Ingeniería, Estudios y Proyectos N.
Muth, R. F. (1969). Cities and Housing: the Spatial Pattern of Urban Residential Land Use. Chicago, IL: The University of Chicago Press.
Palmquist, R. B. (1982). “Measuring Environmental Effects on Property Values Without Hedonic Regressions”. Journal of Urban Economics, (11):333–347.(1991). Hedonic Methods. North Holland: Elsevier Science Publishers.
